Steuerfreies Familienheim bei Renovierung vor Einzug

Wer von Vater oder Mutter ein Familienheim erbt, d.h. ein selbstgenutztes Haus oder eine selbstgenutzte Eigentumswohnung, muss für den Erwerb keine Erbschaftsteuer bezahlen. Die Steuerbefreiung gilt aber nur, wenn der verstorbene Elternteil bis zuletzt dort gewohnt hat oder – etwa als Pflegefall – nicht mehr dort wohnen konnte. Der Erbe muss nach dem Todesfall unverzüglich ins Familienheim einziehen und mindestens zehn Jahre dort wohnen. Bei vorzeitigem Auszug entfällt die Steuerbefreiung ganz.

Begünstigt ist eine Wohnfläche bis zu 200 m2. Ist die Wohnfläche größer, wird die Steuerbefreiung nur anteilig gewährt. Ein häufiger Streitpunkt zwischen Erben und Finanzamt ist die Frage, was unter einem unverzüglichen Einzug zu verstehen ist. Nach ständiger Rechtsprechung ist diese Anforderung regelmäßig erfüllt, wenn der Einzug innerhalb eines halben Jahrs nach dem Todestag erfolgt. Bei einem späteren Einzug muss der Erbe nachweisen, dass der Einzug aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, innerhalb der Frist nicht möglich war. Erfolgt der Einzug nur deshalb später, weil der Erbe die Wohnung zunächst gründlich renoviert, geht die Steuerbefreiung regelmäßig verloren.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat jedoch kürzlich entschieden, dass die Steuerbefreiung erhalten bleibt, wenn der Erbe einen gravierenden Mangel am Familienheim entdeckt, der vor Einzug beseitigt werden muss, aber wegen angespannter Auftragslage des unverzüglich beauftragten Bauunternehmers nicht sofort beseitigt werden kann. Auch muss der Erbe unter verschiedenen Sanierungsverfahren nicht das schnellste wählen, wenn dieses weit teurer ist als eine ebenfalls sachgerechte, aber länger dauernde Maßnahme. Im Urteilsfall war der Erbe erst fast 3 Jahre nach dem Todestag in das geerbte Familienheim eingezogen. Weil er jedoch alle Maßnahmen und Ereignisse genau dokumentiert hatte und darlegen konnte, dass er zum unverzüglichen Einzug entschlossen war und alle zumutbaren Maßnahmen ergriffen hatte, um die Wohnung so schnell wie möglich zu beziehen, hat der BFH den späten Einzug für unschädlich erachtet. Bei dieser Gelegenheit hat der BFH auch klargestellt, dass, wenn der Vater in einer Doppelhaushälfte lebt und der Sohn mit seiner Familie die andere Hälfte bewohnt, die vom Vater geerbte Hälfte steuerfrei sein kann, wenn beide Haushälften zu einem einzigen Familienheim zusammengelegt werden. Für die Begrenzung auf 200 m2 Wohnfläche kommt es nur auf die hinzuerworbene Fläche an.